北京章哥，房地产从业20年，开通业内门谈金华钢绞线多少，我不作念所谓的“”，只用二金华钢绞线多少十年实战教养帮大答疑解惑。
Q:
我住天通苑，160平大三居，孩子在当地三年。往常买天通苑主若是为了居住，况且因为莫得京户也就没筹商学区房，但按照咫尺积分情况，孩子小升初之前定办下，是以有了换房兼顾学区的想法。
但当今有些为难的就是自握房的价值问题，与我12年前买的真实莫得变化，如果计入贷款的话处于吃亏现象。主要就是因为房地产大环境太差，致这种大户型枯竭庭购买者。是以我想问问您，以您的教养判断，咱们何时房适？
A：
1、160大三居，这种房都是天通苑的早期产物，往常很受追捧。但因为回天等地的定位转换为刚需为主了，是以大户型在这种板块有些算错配了。有钱东谈主不买，庸俗庭没要买，是以价钱走势都偏弱。
而您的想法是但愿大盘回暖后，这种大户型能够补涨，或者说是跑赢大盘，对吗？那我直说吧，真实不可能，好收获也就是不再逾期良友。
2、因为板块定位是难转换的。或者说镌汰定位不难，这就跟某些小区似的，开动挺档，但随着小区变老+物业不牛逼，那妥当体验的业主就会搬离，搬来的都是不在乎的，小区的层次也就下落了。
但如果想把某个小区，或某个板块的层次定位合座抬升蛮横常难的。须是战术主下的合座晋升。这种情况在有巨额旷地的新区才相对好计较，一经纯熟的板块就只但是依靠学区，或附近崛起的大型端产业区了。
而如果莫得战术计较，学区，以及附近端产业区的加握，那板块或小区中的大户型房若何蛊卦到有钱东谈主啊？若何能让他们多掏钱啊？
3、是以我建议是别太纠结什么补涨或跑赢大盘了，很难。天通苑从2005年之后就定位为刚需板块了，价钱走势有两年合座略弱，但2007年之后中小户型的价钱走势都复原日常，基本不逾期北京大盘。
但大户型都发扬般，时分越长越明显。大盘走强的话也不是不随从，只是幅度相对小，时分相对慢良友。是以即就是大盘回暖，您这套房也很难占到低廉。八成率是别的强势板块，或土产货中小户型先涨波了，这才轮到大户型，幅度还未致，也就是有再次吃亏的可能。
4、何时房适？如果是我的话就当今看房，因为行情还莫得逆转，此时商场上有不少跌房源呢，能买到就算占低廉。也就是说，诚然您这套在之前这些年亏了，但如果这次行情能廉价买到好的，那也算补涨了。
是以当今就去商场望望吧，算算租售比什么的，用数字比较下哪套价比？有适的就脱手，莫得再等着。
仅供参考。
二
Q:
再问：我是2008年才来的北京，不知闲话通苑的历史，您所说的天通苑转换定位是什么情况？能给堤防栽培下吗？关于咱们一经掉坑里的该若何办？
A：
1、堤防栽培我作念不到，聊透了的话没个几车妄言完不了，照旧不祥的聊两句吧。
2、天通苑的计较是1998年景型的，因为那年是东亚金融风暴致了经济危急，是以层主了开源节流的各项更正。
关于楼市来说，开源就是扩大房地产投资范围，节流就是住手福利分房，改为了住宅货币化。于是为了让多的庭买到屋子，也就大范围出了经济适用房，其中天通苑与回龙不雅是进军+范围大的两个。
以至就因为经适房，才从哈尔滨调来了以开荒保险房生效的汪市长（其后的住建部长）。汪市长又引来了天通苑的开荒商，哈尔滨的田+佟配偶，是以叫天通苑。
那时天通苑的客群定位不是刚需，是中产，况且是在那时比较有钱的中产，主要针对拆迁户+先富起来但不太富的+体制内有踏实收入和扶持的庭。是以才计较了那么多的大户型，观念就是为庭提供“质廉价”的好屋子。
这种定位在那时是很适的，况且天通苑的质地也如实十分可以，不弱于同期期的庸俗商品房，以至能明显出，也就能体现出很强的价比。
这其实望望天通苑的早期业主就知谈了，不光是有不少体制内别的，也有金+小土豪阶级。还有不少明星呢，我能数出来的就几十位，当今有的还住天通苑呢。这充分体现了往常天通苑的定位，是典型“”，况且是别不低的。
3、但是，这种房产的质毕竟是经济适用房，是属于保险房的，从表面上来讲的客群应该是低收入庭，也就是刚需。
于是到了2003-2004年之后，随着房价的初步高涨，有些响应慢买房晚的刚需庭提议意见了。因为他们发现，天通苑果然豪车随地，其中果然有大户型以至200多平的大户型，那这照旧低收入庭的保险房社区吗？况且主要的是那时房价高涨，都知谈屋子能保值了，致经适房的标的孔殷，好多有点儿钱+有需求+住房孔殷的庭搞不到标的，而不少标的都被并不缺房的东谈主弄走了。是以到了2005年就公论大爆发，都是责难经适房背离了初心的。
4、是以在此之后，经适房或者说保险房的战术就进行了屡次修改，每次都是严格央求阅历+镌汰层次，于是包括天通苑的各个经适房小区的客群与层次都明显下落。
况且就因为2003年后房价高涨，以及831的地皮招拍挂，致拆迁资本上升+建筑资本上升。而经适房行动保险房是不可应付加价的，只是从2650涨到了3000露面儿，锚索开荒商就惟有镌汰质地和品性才气不赔本了，这逾越调遣了板块的合座层次。
再加上2006-2007是房价暴涨的两年，经适房小区都被中低收入庭行动选，客群别再次被调遣。有钱的房离开，来买房的基本都是刚需庭。是以才致大户型就不受追捧了，在板块内成了“错配”。
5、不祥就这情况吧，您的既然是180平金华钢绞线多少，那若何都算不上刚需户型，是以诚然不算太大的但也被瓜葛了，没什么好办法。
这也谈不上掉坑儿里，您那时买这套房时图的不就是自住吗？既然一经达成，其他的就甭太纠结了。
我要建议就照旧那话，如果笃定不自住了就掉，同期趁着当今商场上有跌的房源，能买到不就算找补回点儿损失了吗？
仅供参考。
三
Q:
咱们当今是濒临个是否买房的抉择问题。我老公是外地东谈主，我和孩子是京户，2018年在通州新华联园买的两居室，那时500万，当今也就价值不到400万了。本来贷款是240万，前两年还过100还剩100万，净值还剩多300万，总体来说咱们赔了150万以上，细算要200万了。
天津市瑞通预应力钢绞线有限公司咫尺是老公单元要吊销北京公司了，给他们两个聘请，如果离职按照劳动法赔偿，如果随着回外地就安排同等职责，但工资要降不少，况且莫得补贴了。是以咱们很暴躁，老公想法是先回老段时分望望职责情况再说，我没职责倒是也可以。
但是问题是北京的屋子若何解决，当今的月供也要7000多，而这套房如果留着的话就不可出租，咱们回了他老还要租房，蓝本的屋子为了买新华联的一经掉了。当地的房租也要3000掌握，再加上降薪的压力就太大了。
另外还有个孩子上学的问题，如果掉通州这套房，嗅觉异日就回不了北京似的，如果归来上学若何办？可如果不掉，那在**也上不了好点的学校，当地的学区房也很贵，不房咱们是买不起的。
A：
1、这问题问的我也挠头，嗅觉这屋子似乎是次要问题了，根底的主要问题其实是聘请哪座城市生活和上学，是不是？定了城市，然后才是筹商是否房和买房的问题。
2、我建议是扩大念念考维度吧，假设是站在10年或20年后的角度上看待今天。或者说假设这问题是10年或20年前发生的，今天的您会对往常的事情若何聘请？
再或者说，可以站在孩子的角度上来念念考，如果孩子当今是18岁或28岁，他会聘请哪座城市？他是否会聘请掉通州屋子？是否会买在**市？
3、归正如果是我或我孩子的话，八成率是选北京的。这不是说**不好，亦然挺好的省会城市，但和北京的都别照旧差不少的。是以咱们也笃信不北京的房，毕竟是北京户口，难谈异日不回北京上中考大学+职责吗？
如果掉，我请示个场景吧，会不会跟您老公这些年似的，把他在北京所经历的又重来遍，所不同的只是有北京户口良友。
4、天然，这牵涉到您老公的职责骂题，这不是外东谈主能建议的，只可我方考量。
5、另外单从屋子建议下吧，您这套房笃信是新华联北区的吧？是以户型大+单价总价。可这种房诚然保值可以，但如果出租的话房钱收益率是不太的。况且我预想您的装修可以，如果出租的话也毁装修，干涉产出不合算。
那如果笃定不自住了，还贷压力又大，是否可以筹商换套紧凑户型的全款房？也就是趁着装修还值钱的时代掉，也趁着这几年楼市不景气，多看房的买套地段儿可以的中小户型。这么房钱收益是八成率过银行利率的，也能贴补你们在**的房租，异日回北京的话也还有个自住的地。
仅供参考。
四
Q:
Soho您笃定建议掉吗？会不会出现咱们掉之后不久经济回暖了，房租涨回6元，然后带动房价高涨？
A：
1、这话问的挺硬啊，我笃定不笃定的能若何啊？非是个建议良友，关节是您是否笃定掉，况且还得笃定您老爷子是否本旨？
2、经济回暖是笃信的，早晚的事儿，统统国的经济都曲直折波动。但房租涨回6块钱谢却易，跟当今的行情比拟真实翻番了吧？那营业地产的房钱如果翻番，表面上房价就得翻番，但您合计这会是“不久”的事儿吗？
天然，如果发生大通胀的话有可能不久就会翻番。但是这种事儿谢却易发生，二是如果通胀就是万物王人涨，Soho涨不涨的也就有趣不大了。
3、归正我认为高涨挺难的。是如果房租确凿高涨，都甭说翻番，哪怕是10都有开荒商蠕蠕而动，20就有东谈主开动脱手，30就该是争了。那如果再次有营业地产巨额入市，这房租的高涨趋势还能接续吧？我认为挺难的。
其二，营业用地在职何座大城市都一经是供过于求了，但又不好修改计较和地皮质，是以只须有东谈主雅瞻念买，地皮就雅瞻念。那供应量加大，商品价钱就八成率受影响呗。
三是营业趋势的问题。任何个国的经济越纯熟，各行业的整进度就越，也就是大公司联手操纵商场，小公司夹缝中糊口，数目也就不会多。而soho这种质的产物，是须靠小公司收房钱的。那小公司如果赢利疼痛，数目就不会加多太多，房租+房价能涨到哪儿去？
4、总之这是我的不雅点，再多的不聊了。您是否房照旧我方筹商吧，然后跟老爷子商榷下是否本旨？我是否笃定所谓，屋子的事儿也没要听外东谈主的建议。
仅供参考。
关切“章哥说买房”全球号，有房产关系问题可以向我发问。
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